Bouwpromotoren die op het aanbod van de minister ingaan, verbinden zich ertoe minstens twee derde van de gebouwde woningen als geconventioneerde huurwoningen te voorzien. Die worden verhuurd tegen een verminderde huurprijs. De prijs is die wettelijk vastgelegd op maximaal 85 procent van de marktprijs met een maximum van 900 tot 1000 euro, afhankelijk van de ligging. De projectontwikkelaars moeten daarbij ook minstens een derde van die woningen sociaal laten verhuren door de sociale woonmaatschappijen, waarbij de maximumhuurprijs 75 procent van de marktprijs bedraagt. Bovendien mogen die pas na 27 jaar verkocht worden. De andere woningen – maximaal één derde dus – mogen op de reguliere markt aangeboden worden.
Grote spelers twee keer langs kassa
‘Om de lagere huurprijs te compenseren, ontvangt de private ontwikkelaar een subsidie voor elke verhuurde woning,’ legt Carien Neven, voorzitter van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen, uit. ‘En net daar ligt het probleem. De ontwikkelaars krijgen bovenop de huurprijs een subsidie voor het verschil tot de markthuurprijs. Daarbovenop krijgen zij ook nog eens 15 procent van huurprijs er bovenop. Zo ontvangen zij dus 115 procent van de markthuurprijs. In die marktprijs zit bovendien al het nodige rendement ingerekend. Zij passeren dus twee keer langs de kassa. En na afloop van de vastgelegde periode van 27 jaar is er geen enkele garantie dat die woningen verder sociaal verhuurd zullen worden, ondanks de miljoenen belastinggeld die erin geïnvesteerd werden.’
‘Er is geen enkele garantie dat die woningen na afloop van de vastgelegde periode verder sociaal verhuurd zullen worden, ondanks de miljoenen belastinggeld die erin geïnvesteerd werden.’
Carien Neven
Dat beleid staat in schril contrast met kleine verhuurders die vandaag hun woningen aan een sociaal verhuurkantoor beschikbaar stellen. ‘Zij ontvangen slechts gemiddeld 80 tot 85 procent van de markthuurwaarde, maar geen extra subsidies. Dat is dus een verschil van zo’n 30 procent in vergelijking met de grote projectontwikkelaars. Zij hebben dus als enige voordeel dat het beheer van de woning de woonmaatschappij te beurt valt, maar dat is het geval voor elke sociale of geconventioneerde woning die via die weg verhuurd wordt.’
Loterij
De bedoeling van geconventioneerde woningen is mensen ondersteunen die moeite hebben om een betaalbare woning te vinden op de privéhuurmarkt, maar tegelijk niet in aanmerking komen voor een sociale woning. De maximale huurprijs voor een geconventioneerde woning bedraagt maximaal tussen 900 en 1000 euro, afhankelijk van de ligging. Bovendien moeten kandidaat-huurders aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals een jaarinkomen dat lager is dan 46 170 euro voor een alleenstaande en 65 960 euro voor een koppel.
‘Maar in dat systeem heb je geen garanties dat die woningen effectief toekomen aan wie er het meeste nood aan heeft. De doelgroep is zo ruim opgevat dat ook huurders die vandaag geen betaalbaarheidsproblemen hebben gebruik kunnen maken van het systeem. Binnen deze doelgroep zal letterlijk geloot worden wie de gelukkige huurder wordt,’ zucht Neven. ‘De uitkomst zou dus wel eens kunnen zijn dat nogal wat huurders niet goedkoper gaan huren, enkel wat groter of luxueuzer. En dat terwijl de helft van de private huurders vandaag te veel huur betaalt om menswaardig te kunnen leven.’
Oneerlijke regelgeving
Het plan van Diependaele pakt het probleem niet bij de wortel aan, vindt Carien Neven. ‘Huisvestingsmaatschappijen willen graag sociale woningen bijbouwen, maar door de strikte regels en administratieve rompslomp wordt het steeds moeilijker om een project effectief te realiseren. Het grootste probleem stelt zich vaak al bij het vinden van een geschikte bouwgrond en vervolgens bij het verkrijgen van een bouwvergunning. De officiële aanbestedingsprocedure is daarnaast ook erg omslachtig en neemt heel wat tijd in beslag.’
‘Terwijl sociale huisvestingsmaatschappijen gebonden zijn aan talrijke regels, gelden deze niet voor privéontwikkelaars.’
Carien Neven
‘Wij zijn gebonden aan een maximale grondprijs die we mogen betalen en heel wat regels en voorschriften inzake afmetingen en materiaalprijzen, terwijl die regels niet gelden voor privé projectontwikkelaars die meegaan met het plan van de minister. Heel wat buurtbewoners steigeren daarnaast bij het idee dat er sociale woningen in hun wijk gebouwd zouden worden en tekenen bezwaar aan tegen sociale bouwprojecten, waardoor vergunningen soms ingetrokken worden door de bevoegde schepen. Die wil zijn of haar kiezers niet kwijtraken. Ook daarvoor hoeven projectontwikkelaars niet te vrezen, gezien zij een regulier bouwproject kunnen voorleggen.’
‘Bovendien is het extra zuur dat de door ons gevraagde harmonisering van de huurprijsberekening voor sociale woningen op de lange baan geschoven wordt. De Vlaamse regering vindt hiermee wel financiële ruimte om nieuwe en hogere subsidies aan ontwikkelaars te schenken, maar niet om alle sociale huurders de sociale korting te geven waar ze op basis van inkomen recht op hebben,’ besluit Neven.
